Bestickningsregler på hyresmarknaden

Eller: När blir man en korrumperad hyresgäst?

Statsministern gjorde vissa uttalanden häromdagen. Det surrades en del på radio om det i torsdagsmorse också. En av de mer anmärkningsvärda delarna av uttalandet, enligt mig, är (saxat ur DN den14/2)

”Alla som varit i närheten av Stockholms innerstad vet att hyresrätten som idé inte funkar där. Hyresrätten ska man lämna över till nästa hyresgäst, men i realiteten har det blivit en svart marknad.

Menar du att de säljer kontraktet svart?

Nej, det sa jag inte, men de använder kontraktet i en bytesaffär med en villa eller en bostadsrätt. Då blir det ingen rörlighet, inga nya får en chans.”

När jag tänker igenom detta blir svaret att givet vissa yttre uppställda villkor så blir hyresgäster i sig korrupta, eller om man så vill; det blir ekonomiskt rationellt att vara korrupt hyresgäst.

Och när det är rationellt att vara något så är man också det. I vart fall om vi pratar ekonomisk teori med hög svansföring. Och hyresrätten som idé som Reinfeldt hänvisar till här ovan, det är tunga grejer det.

Vilka yttre uppställda villkor kan då dölja sig här? Reinfeldt verkar sikta på markvärdet. Man skulle alltså rätt lätt kunna göra en överslagsräkning, ett slags korruptionsindex, normalfördelat förstås. Säg när kvadratmeterpriset på bostadsrätter överstiger ett prisbasbelopp (42 800 kr 2011) så befinner man sig på korrumperad hyresmarknad. När priset understiger ½ pbb är det bara en kvartil som är korrumperad. Räta linjens ekvation däremellan?

Nå, det kanske lät som hittepå. Men saken är, med inte mer än så på fötterna framstår Reinfeldt likadant. Men som han själv säger, det blir färre av dem (hyresgäster alltså) i hans kvarter som kan påpeka att han har för klena argument. Ja, snart är det bara han själv, eftersom Sagerska Palatset knappast ägs av honom själv, utan av Statens fastighetsverk. Så hyresgäst är han, om än under rätt speciella villkor. Tur att inte valet var korrumperat då.

//karlr

Ett par goda argument för marknadshyror

Hade en kompis på besök i helgen. Efter ett par öl hamnade vi i en minst sagt eldfängd diskussion om bostadsmarknaden och marknadshyror. De bästa argumenten förtjänar att återges här:

• Inflyttningen till våra städer är en stark trend som inte visar några tecken på att avta. Om städerna ska kunna vara fortsatt livskraftiga och skapa jobb krävs en mer flexibel bostadsmarknad, där man kan flytta för att jobba och driva företag. Richard Florida skriver om varför det här är viktigt i Wall Street Journal.
• Idag är kötiderna för hyreslägenheter groteskt långa i Stockholm, Malmö och Göteborg. Det enda reella, lagliga alternativet är att köpa en bostadsrätt. Det gör att unga människor måste skuldsätta sig tidigt, får svårt att flytta efter behov och blir mer sårbara på arbets- och bostadsmarknaden.
• De som får tillgång till hyreslägenheter idag tillhör en priviligierad grupp. Eftersom vinsterna från hyreslägenheterna ligger långt under marknadsvärdet på husen (Stockholmshems vinst låg på cirka 0,5% av beståndets marknadsvärde exkl. försäljningar 2009), subventionerar vi i praktiken boendet för denna priviligierade grupp idag.
• ”Tvånget” att köpa en bostadsrätt hindrar unga som inte har föräldrar som kan hjälpa dem med lån att komma in på bostadsmarknaden.
• Genom att införa marknadshyror skulle vi i ett slag ”låsa upp” bostadsbeståndet. Bostads- och arbetsmarknaden skulle bli mer flexibel, trösklarna skulle minska för att komma in.
• Det är en åtgärd som direkt gynnar unga. Unga kan tänka sig att dela lägenheter, och bo tätt tillsammans för att kunna bo centralt. Staden skulle bli tätare, och kanske i längden mer hållbar.
• Du får möjlighet att välja om du vill prioritera ditt boende. Två unga tjejer från Södertälje, som fått jobb på ett kafé har chansen att flytta ihop kollektivt, och bo tätare i innerstan. Idag finns inte den möjligheten annat än om de har rika föräldrar som kan ta ett banklån eller köpa ett hyreskontrakt svart.

Jag väljer att stanna där. Det här är ett par starka argument för marknadshyror. Men. Stay tuned för motargument. De finns. Och de är också starka. Vad tycker du?

av: Karl Westin

Alternativ användning sökes

Sydsvenskan skriver att de köpcentrum som byggs i Malmö inte kommer att klara sig. I rubriken. I artikeln verkar det mer oklart. Inget har egentligen hänt.

Det roliga är ju om man börjar fundera på vad som går att göra med typ Emporia om det inte skulle vara köpcentrum. ”Din Fristad” kallar de sig på sin hemsida. Vill de bygga någonstans för de som blev utslängda ur Christiania att ta vägen? Kommentarer kommer samlas och skickas till Emporia.

Planmonopolet kommer till sin rätt

Något vi diskuterat ganska mycket internt är hur kommuner under högkonjunkturer borde använda sitt planmonopol (dvs. möjligheten att ensam bestämma vad som får och inte får byggas på en fastighet) till att undvika alltför ensidiga exploateringar. Rent konkret skulle detta innebära att man inte tillåter att ett område bebyggs med enbart bostadsrätter eller (ovanligt nuförtiden) enbart hyresrätter, utan tvingar fram en REJÄLT blandad upplåtelseform för att försöka skapa ett icke segregerat område. Nu skriver Sydsvenskan att detta äntligen har gjorts i Malmö kommun, och man har till och med satt maxnivåer för hyrorna i området (även om det är lite svårt för mig att på rak arm bestämma hur generös den satta gränsen egentligen är).

Tyvärr förefaller initiativet komma något sent, bland annat för att högkonjunkturen verkar vara över (PEPPAR PEPPAR! Lyssna inte på mig om ni inte tänkt tanken själva! Fan vilken skräck när man är färdigutbildad snart…) vilket kan uttydas ur att det över huvud taget byggs hyresrätter. Hoppas dock att modellen kan bli vägledande för framtida exploateringar, för att hantera högkonjunkturer på ett vettigt sätt, och för t ex de nyexploateringar som i skrivande stund är på gång.

Av: Jonas Westin

Bostadsbrist-journalist

Räcker det nu? Det verkar så, trots att priserna faktiskt sjunker. (Det är ju helt vedertaget att skriva så talspråksdoftande när det gäller bostäder.) Senaste tiden tycker jag mig ha märkt flera tecken på att Stockholms bostadspolitiska motståndsrörelse har fått nog. Mina argument är som följer.

1. Det arrangeras under vintern flera demonstrationer mot utförsäljning och ombildning av stadens hyresrätter.
2. En avlägsen bekant har gått med i Facebok-gruppen ”Hjälp Mats hitta en lägenhet!”. Mats skriver att ”Desperata tider kräver desperata åtgärder, och med en nyfödd beslutsamhet kavlar jag upp ärmarna och skapar en facebook-grupp!”.
3. Paloma Vangpreecha har i Dagens ETC skrivit en fantastisk bostadsansökan som samtidigt är en debattartikel. Hon berättar om konstiga andrahandsuthyrningar och visningar värdiga en egen kortfilm: ”En konstnär hyr ut sin lägenhet i Gröndal i andra hand. Kön ringlar sig ut i porten innan klockan visar utsatt tid. När dörrarna öppnas kliver vi alla in. Men möts av en röra utan dess like. Det ligger en potta i hallen tillsammans med lite köksredskap. Det är mörkt och murrigt och helt överbelamrat. I vardagsrummet sitter konstnären med ett vitt ark framför sig. Intresserade kommer fram till honom och får skriva en intresseanmälan. Det är som en audiens hos påven.”

Jag var i helgen på min första borättsvisning. Stammarna var inte bytta. Det hade nog både Mats och Paloma accepterat.

Av: David Lindelöw

Rivnings-retrospektivt

Det sprängs, det tutas och skopas
runtom i gamla kvarter.
Det minsta staket ska slopas,
såvitt jag bedömer och ser.
En främling – skraltig och grånad,
planlöst jag driver omkring
i kvällningens bleka blånad
och tänker på många ting.

Jag mumlar någonting om en stad
som skilts från sin identitet.
Men då kommer en strindbergsrad
om luft och ljus – ja, ni vet.
Låt skopas alltså och rivas
må Lars och Stina få plats
att fröjdas, frodas och kivas
i punkthus och funkispalats

Var tid för det stora och ringa
bar olika tyngder och mått,
men högre än svalorna svinga
har aldrig en tornspira nått.
Vart jagar vi sen i vår droska?
När blinkar vår lykta stopp?
All världen skälver av brådska
som inför ett sprinterlopp.

Nils Ferlin, ”Det rivs…”,
ur Svenska Turistföreningens årsskrift, 1956

(En del av kvarteren kring Klara i Stockholm ska rivas – igen. Första gången skedde det knappast obemärkt, den här gången verkar det ske utan större debatt.)

Av: David Lindelöw

Inga båtar för Stockholms undersåtar

Mats Hellström, fd landshövding i Stockholms län, skriver om det omdiskuterade kallbadhuset i Stockholm (DN). Mest verkar han dock vilja ta tillfället i akt att ropa efter mera waterfront development
till Stockholms stränder. Waterfront development är ett luddigt begrepp som i stort verkar betyda ”att bygga prestigeprojekt vid vattnet”, dvs exklusiva kontor, bostadsrätter eller kommersiella lokaler. Ett tidigt exempel på detta är Docklands i London.

Betongelit har tidigare skrivit om waterfront development som metod för att sparka igång utveckling, men kom igen, Stockholm är inte Halmstad och hjulen snurrar redan så inåt h-e. I det nyss länkade inlägget jämförs metoder för att skapa tillväxt innanför och utanför detaljplan. Hellströms förslag innebär naturligtvis att områdesutvecklingen styrs av detaljplan i en samlad exploatering.

Stopp ett tag nu: Vilka områden menar egentligen Helllström? De kajer Hellström syftar på används idag till upplagsplatser för båtar och annat skumrask. Så kan man ju inte ha det. Nej, den överhängande risken är att en samlad exploatering av Stockholms stränder och kajer skulle skapa en väldigt steril miljö som ingen skulle ha glädje av (utom möjligen JM:s köpare av ”seniorbostäder”) och som knappast skulle bidra till ett förbättrat stadsliv. Men det finns alternativ. Genom att släppa fram husbåtar och tilldela byggföretagen små tomter i ett långsamt tempo kan man genomföra en strukturomvandling som skapar levande stadsdelar. Utveckling utanför detaljplan! Det skulle komma betydligt fler till glädje.

Av: Jonas Westin & Karl Westin

Gentrifiering som tillväxtmotor

”Linköping är liksom en småstad, det märks inte att det är 140 000 som bor här.” Robert är från Göteborg och borde inte ha Stockholmskomplex åtminstone. Jana, från Kiruna, håller med: ”Det är som att studenterna bor i en egen stad”. Håller Linköping på att döda sig självt?

En kort titt på hur städer utvecklas på 2000-talet, på riktigt: (det är här ni ska rätta mig när jag har fel)
1. Smäll upp ett nytt, dyrt område. Gärna på schaktmassor eller industrimark. Kontrollerat i detaljplaner. ex: Bo01, Hammarby Sjöstad
2. Ett gammalt område utvecklas/tas över av täta brats (beroende på politisk tillhörighet), gentrifiering som det kallas. Ej kontrollerat i detaljplaner. ex: Möllevången, Södermalm.

(Eftersom det här är så politiserat använder jag två referenser, dels Niklas Claesson som skriver om Oslo, och dels Leandro Schclarek Mulinari som skriver om Malmö.)

Hur hänger det här ihop med Linköping? Sta’n vid Stångån har liksom problem: det är Sveriges femte största stad men ger intryck av att vara vilken småstad som helst. Samtidigt sker ingen utveckling enligt de två trender som föreslås ovan. Att smälla upp ett nytt och dyrt område låter sig göras nästan var som helst. I Linköpings fall handlar det om att någon framsynt kommunpolitiker bestämmer sig för att slakta lite allmän plats vid Stångån. Men får det studenter från Göteborg att stanna? Det verkar tyvärr inte finnas utrymme för utveckling enligt den andra trenden. Tannerfors är det mest tänkbara området, men verkar till stor del bestå av bostadsrätter. Åbylund ligger bra geografiskt, men förortsklossar har aldrig utgjort en bra grund för gentrifiering. Det är här planeringen kommer in.

Lägg märke till distinktionen som görs ovan: kontrollerat/ej kontrollerat i detaljplan. Gentrifiering är ett ord som mest används av vänsterinriktade människor, gärna i kombination med ”det är en del av den kapitalistiska logiken, att splittra arbetarklassen”. Men det kan lika gärna ses som en utvecklingsprocess. Ett verktyg som stadsplanerare kan använda. Hur kan vi göra om Tannerfors för att starta en gentrifieringsprocess som Linköping så desperat behöver för att få stadskärnan att växa? Hur kan Malmö bygga i nedan nämnda Norra Sorgenfri för att skapa en attraktiv brygga mellan stadskärna och förort? Genom att vända på perspektiven skapar vi utveckling! Se gentrifiering som 2000-talets anfallsvapen!

Av: Karl Westin

Känn ingen sorg för mig, Norra Sorgenfri

När jag sitter i bussen mellan Malmö och Lund stiger det på en man 50+ med byråkratiskt utseende och sätter sig bredvid mig. Jag läser över hans axel i det häfte han tar upp, och det visar sig vara en utredning, gjord av stadsbyggnadskontoret i Malmö kommun, som behandlar industriområdet Norra Sorgenfris framtid. Idag är området tämligen förfallet, och dessutom enligt rapporten plats för både allehanda skumraskaffärer och Malmös prostitutionsstråk. Eftersom det är ganska centralt beläget har dock kommunen bestämt sig för att göra en ny detaljplan för området. Tanken är att behålla en del (äldre) industrilokaler och deras verksamhet, samtidigt som många (inte lika gamla) hus rivs och ska ge plats för bostäder och en ny blandad stadsdel. I Punkt SE (!) menar en företrädare (s) för kommunen (som jag glömt namnet på) att exploateringen i Norra Sorgenfri INTE kommer att likna Västra Hamnen och Bo01, utan tanken är att skapa en ny stadsdel med billigare bostäder ”för ungdomar”.

Kan man verkligen BYGGA nya hipsterkvarter?
Troligen inte. Jag har tidigare hävdat att man inte utan vidare kan bygga in det som diffust kallas ”karaktär” i ett område, men i och med att man avser spara en del äldre bebyggelse har kommunen faktiskt en gyllene chans att bygga ett nytt område med något av den särprägel som kännetecknar t ex Möllevången (hatar att jag refererar till den) och som det är en oerhört lång, ofta slumpartad, och krokig väg att nå fram till. Herrejävlar, här har man faktiskt chansen (fast det återstår väl att se om man tar den) att skapa något riktigt bra! Vad skulle Betongelit vilja göra med Norra Sorgenfri? Fortsättning följer, det kan du ge dig fan på.

Malmö kommuns sida om Norra Sorgenfri (för medborgarinflytande) här.

Dags att slakta ”heliga kor”?

Haha, älskar att jag fick med ett av ledarskribenternas favorituttryck i rubriken…

DN skriver om protester mot att man bygger flerbostadshus i ett äldre villaområde. Jag vet inte så mycket om Stockholm och hur detta område ligger i förhållande till övrig bebyggelse, men faktum är att vi står inför en liknande situation i Lund, vilket Sydsvenskan skriver om. Det som händer är alltså att byggföretag/projektutvecklare köper upp fastigheter i äldre villaområden (där tomterna är större än vad som är normalt för nya exploateringar) och använder dessa för att bygga lägenheter (som regel bostadsrätter).

Detta är egentligen något man kunnat förvänta sig under en längre tid; t ex bebos villorna i Professorsstaden i Lund i allt högre utsträckning av företag och universitetet. I vissa fall hyrs också villorna ut som studentbostäder av mindre företag eller privata investerare, ibland med mindre seriösa förtecken…

När alltså huspriserna går upp i centrala områden kan man förvänta sig den här sortens ”strukturomvandling”. Jag ser positivt på denna förtätning, tråkigt bara att det är bostadsrätter som byggs. Förtätningen kan tänkas bidra till att bryta det dödläge som råder i extremt attraktiva områden med liten omsättning på bostäderna, och är nog också ett måste för att kunna bredda stadskärnan; tyvärr på bekostnad av en unik miljö med historiskt värde. Jag tror dock inte att det finns någon risk att Professorsstaden har försvunnit om några år men faktum är att om Lunds centralare delar ska kunna expandera och förtätas måste man på något sätt ta sig förbi de villaområden som omger centrum i de flesta väderstreck. Detta ligger ändå i min mening långt fram i tiden, och dessutom finns det faktiskt andra ändar att börja i!

Edit: Kalle skriver om ytterligare en ände att börja i här.