Ett par goda argument för marknadshyror

Hade en kompis på besök i helgen. Efter ett par öl hamnade vi i en minst sagt eldfängd diskussion om bostadsmarknaden och marknadshyror. De bästa argumenten förtjänar att återges här:

• Inflyttningen till våra städer är en stark trend som inte visar några tecken på att avta. Om städerna ska kunna vara fortsatt livskraftiga och skapa jobb krävs en mer flexibel bostadsmarknad, där man kan flytta för att jobba och driva företag. Richard Florida skriver om varför det här är viktigt i Wall Street Journal.
• Idag är kötiderna för hyreslägenheter groteskt långa i Stockholm, Malmö och Göteborg. Det enda reella, lagliga alternativet är att köpa en bostadsrätt. Det gör att unga människor måste skuldsätta sig tidigt, får svårt att flytta efter behov och blir mer sårbara på arbets- och bostadsmarknaden.
• De som får tillgång till hyreslägenheter idag tillhör en priviligierad grupp. Eftersom vinsterna från hyreslägenheterna ligger långt under marknadsvärdet på husen (Stockholmshems vinst låg på cirka 0,5% av beståndets marknadsvärde exkl. försäljningar 2009), subventionerar vi i praktiken boendet för denna priviligierade grupp idag.
• ”Tvånget” att köpa en bostadsrätt hindrar unga som inte har föräldrar som kan hjälpa dem med lån att komma in på bostadsmarknaden.
• Genom att införa marknadshyror skulle vi i ett slag ”låsa upp” bostadsbeståndet. Bostads- och arbetsmarknaden skulle bli mer flexibel, trösklarna skulle minska för att komma in.
• Det är en åtgärd som direkt gynnar unga. Unga kan tänka sig att dela lägenheter, och bo tätt tillsammans för att kunna bo centralt. Staden skulle bli tätare, och kanske i längden mer hållbar.
• Du får möjlighet att välja om du vill prioritera ditt boende. Två unga tjejer från Södertälje, som fått jobb på ett kafé har chansen att flytta ihop kollektivt, och bo tätare i innerstan. Idag finns inte den möjligheten annat än om de har rika föräldrar som kan ta ett banklån eller köpa ett hyreskontrakt svart.

Jag väljer att stanna där. Det här är ett par starka argument för marknadshyror. Men. Stay tuned för motargument. De finns. Och de är också starka. Vad tycker du?

av: Karl Westin

Stadens matematik

Att beskriva en stad som en ”pulserande organism” är väl numera en så pass sliten klyscha, att bara de skribenter som ägnar sig åt att trycka ut reseguider skulle nedlåta sig till att använda den. Däremot hittade jag ett intressant perspektiv på detta i denna krönika i New York Times.

(Det något tveksamma) exemplet som tas upp är att en stad X som har dubbelt så många invånare som stad Y inte har dubbelt så många bensinstationer som stad Y, utan 0.77 gånger så många, något enligt artikeln stämmer ungefär för längden på vägnätet, elnätet och annan infrastruktur. Till detta görs analogin att en dubbelt så stor organism (räknat i kroppsvikt) har ungefär 0.74 gånger så stor energiförbrukning.

En del i detta är naturligtvis att det vid en viss stadsstorlek blir, på tidsmässiga grunder, rationellt att använda kollektivtrafiken, något som naturligtvis är positivt ur infrastrukturplaneringssynpunkt. Självklart måste man här nyansera detta med att påpeka att ett sådant mönster skiljer sig rejält mellan olika världsdelar och stadstyper:

Diagram över korrelation mellan stadstäthet och energiåtgång för transporter.

Tänkvärt iallafall. Kanske är det så att det är miljövänligare att leva i en stad?

Av: Jonas Westin. Källa till diagrammet ovan

Inte bara kaféer mot Eckekneippes*

I Berlin, som betongelitskribenter gärna gillar att namedroppa, är motsättningarna mellan olika typer av (nästan likadana, ska det betonas) ungdomar större än här i Sverige. ”Hier sind nur schicke Leute, ich finde’s ganz unnett.” säger man i Kreuzberg och tittar föraktfullt mot de kanske lite mer stylade människorna i Prenzlauer Berg och Friedrichshain. Som svensk är det lite svårt att förstå skillnaden, jag menar vi snackar inte pappa-betalar-designutbildningen vs. turkarna med helikopterplattafrisyr vid S-Bhf Gesundbrunnen. Men tydligen finns den där och är viktig (jajaja, mer om detta nån annan gång).

När Betongelit tidigare har skrivit om stadsomvandlingsprocesser brukar utvecklingen gå åt andra hållet.  Det är därför jag höjer på ögonbrynen när jag ser Nathan Shachars text i DN idag:

Tillbaka i Jerusalem, i förorten Kiryat Yovel, möttes jag häromdagen av ett stort tumult. Arga personer drev bort jobbare som spikade på en byggnadsställning.
”Innan de stjäl våra hem!” stod det på flygbladet man tryckte i min hand. Bygget skulle blivit ett ultraortodoxt barndaghem. Alla vet att detta är den första kilen som slås in i moderna kvarter de religiösa vill ta över. Så snart dagis finns kan inflyttningen börja. Så snart den börjat sjunker lägenhetspriserna, och spiralen är i gång.

Läs gärna hela krönikan! Här tycker jag att perspektiven breddas: alla omvandlingsprocesser handlar alltså inte om stålar. Det ska givetvis sägas att det här antagligen inte fått något större inflytande på våra breddgrader, men måste det inte handla om samma mekanism i NS’ text och i den västerländska och omhuldade stadsomvandlingen?

Tidigare texter om gentrifiering

Av: Jonas Westin

*Eckekneippes är den mer traditionella formen av pub, där Müller och Schmidt löser världproblemen och läser Bild-Zeitung, i motsats till att Miller och Svensson löser designproblemen och läser Vice.

Alternativ användning sökes

Sydsvenskan skriver att de köpcentrum som byggs i Malmö inte kommer att klara sig. I rubriken. I artikeln verkar det mer oklart. Inget har egentligen hänt.

Det roliga är ju om man börjar fundera på vad som går att göra med typ Emporia om det inte skulle vara köpcentrum. ”Din Fristad” kallar de sig på sin hemsida. Vill de bygga någonstans för de som blev utslängda ur Christiania att ta vägen? Kommentarer kommer samlas och skickas till Emporia.

Planmonopolet kommer till sin rätt

Något vi diskuterat ganska mycket internt är hur kommuner under högkonjunkturer borde använda sitt planmonopol (dvs. möjligheten att ensam bestämma vad som får och inte får byggas på en fastighet) till att undvika alltför ensidiga exploateringar. Rent konkret skulle detta innebära att man inte tillåter att ett område bebyggs med enbart bostadsrätter eller (ovanligt nuförtiden) enbart hyresrätter, utan tvingar fram en REJÄLT blandad upplåtelseform för att försöka skapa ett icke segregerat område. Nu skriver Sydsvenskan att detta äntligen har gjorts i Malmö kommun, och man har till och med satt maxnivåer för hyrorna i området (även om det är lite svårt för mig att på rak arm bestämma hur generös den satta gränsen egentligen är).

Tyvärr förefaller initiativet komma något sent, bland annat för att högkonjunkturen verkar vara över (PEPPAR PEPPAR! Lyssna inte på mig om ni inte tänkt tanken själva! Fan vilken skräck när man är färdigutbildad snart…) vilket kan uttydas ur att det över huvud taget byggs hyresrätter. Hoppas dock att modellen kan bli vägledande för framtida exploateringar, för att hantera högkonjunkturer på ett vettigt sätt, och för t ex de nyexploateringar som i skrivande stund är på gång.

Av: Jonas Westin

Ryan Rail

Den 23:e januari skrev jag i en kommentar till föregående inlägg att

”Det coolaste skulle ju vara om man tog bort SJ:s monopol på Malmö-Gbg-Sthlm (som iallafall ledde till BK Tågs konkurs) och nån idiotentreprenör (Johan Staël von Holstein?) drog igång en lågpriståglinje, ‘RyanTåg’.”

Idag skickade Henrik det här: ”Vill sälja tågbiljetter för 90 kr.” Gissa vad den ”nya” tågentreprenören beskriver sig själv som i SvD:s artikel.

Samma färger som den (ö)kända flygoperatören

”Kommer övriga Sverige få sämre tågförbindelser om SJ:s monopol på de lönsammare sträckorna bryts?”

Svårt att svara på. De allra flesta fjärrtågsträckor subventioneras av Rikstrafiken. Här finns en karta över vilka sträckor som upphandlas. Enligt SJ:s årsredovisning upplever företaget redan konkurrens för charter- och nattåg på vissa sträckor, men det enda exemplet som omnämns är tåg mellan Stockholm och Åre vintertid. Kan inte på rak arm reda ut i vilken utsträckning SJ använder vinsten för att bidra till trafiken på olönsamma sträckor, men rent företagsekonomiskt (med tanke på statens vinstkrav på SJ) är det svårt att tänka sig. Nån som är mer insatt?

Av: Jonas Westin

Alla lyor lika

Det är svårt att komma runt knölen att många människor är beredda att lägga extra pengar (svart) för att få tag i en hyresrätt i ett attraktivt läge. Pengar istället för tid i en hyreskö. Med utgångspunkt i att staden ska vara blandad, att stadens befolkning ska bo blandat, är problemet som uppstår något man kan lägga mycken funderande tid på.

När man sätter bruksvärdeshyra har man ett antal bostadskvalitéer som man ska normera ifrån. Man ska bedöma lägenheten utifrån standard, storlek, planlösning, reparationsstandard och ljudisolering. Man ska också bedöma ett antal kvalitéer som hiss, tvättstuga, god fastighetsservice, garage eller biluppställning, med mera. Vissa yttre faktorer som närhet till lekplats och husets allmänna läge har också betydelse för bruksvärdet. Lägesfaktorn har haft liten tyngd i den sammanlagda värderingen men folk i allmänhet har stor vilja att betala mycket för en lägenhet centralt, alltså uppstår problem.

För att undvika marknadsmisslyckandet med svart marknad har man i Malmö höjt lägesfaktorn något. I Malmö verkar det fungera mer eller mindre ok, men tex i Stockolm vore det dåligt.

Alltså, när man nu får problem med bruksvärdessystemet som i ovan nämnda städer kan man ändra sig med avseende på läget som i Malmö, eller låtsas som ingenting som i Stockholm, eller göra något annat, kanske.

Planlösningsfaktorn är intressant. Miljonprogrammen hade ofta bra planlösning medan sekelskifteslägeheten i centrum inte är det. Förändra faktorn?

En annan lösning är att köra gentrifieringsprocessen (Betongelit tidigare) för icke attraktiva områden. Gör dem attraktiva.

En tredje lösning kan vara att bygga tätare (Bios Politikos). Ett bättre alternativ vore nog ändå att plöja för gentrifiering. Det tar låång tid att bygga sig till en reell förändring.

Att enbart luta sig på en faktorförändring, vilken som helst, vore nog att vara alltför bekväm.

Av: Karl Rüter

Kreativt kollektiv

Jag trodde inte att arkitekter var lika Richard Florida-avgudande som kommuner, men jag hade kanske fel. Camilla Andersson kopplar på Aftonbladet Debatt samman creative class-resonemanget med Köpenhamns vågade byggnadssatsningar. Jag hoppas verkligen att den danska huvudstaden har andra visioner än kollektivhus för konststudenter.

Men så länge alla (läs: arkitekter, politiker & företag) stenhårt tror på den kreativa klassen gynnas nog de 40 procent av Sveriges befolkning som tillhör den. Samförstånd equals framgång. Men de resterande 5 496 000, vem bygger då för dem?

Jag längtar efter andra planeringsdogmer än the creative class, urban sprawl och regionförstoring.

Av: David Lindelöw

Den allmänna nyttan av att bo i centrum

I en ledare i Expressen klagas det på att allmännyttans bostäder inte följer attraktiviteten för respektive område de finns i. Det sägs att det kostar för lite i centrum där många vill bo och lite i förorten där man inte vill bo, de förorter med mycket problem.

Men, pricipen med allmännyttan är att den inte får drivas i vinstsyfte. Alltså, de kan i princip inte ta ut mer pengar för en lägenhet än vad huset med omgivande grönytor kostar att driva och förnya. Alltså kan man inte heller sänka prisnivån i ett lägenhetsområde. I princip.

Men om man ser ett bostadsföretag som har lägenheter i både attraktiva områden i centrum samt i betongförort (t ex MKB, LKF) kanske man kan tänka sig att jämka lite. Vad skulle det då få för konsekvenser?

Well, enligt mig är inte det en bra lösning för att det finns förhållandevis få lägenheter i centrum i jämförelse med förorterna. Därför skulle en stor höjning i centrum endast ge en lite minskning i förorten.

Man vill, som stadsplanerare, med hjälp av allmännyttan, undevika att segregera staden. Därför, för att motverka detta är det viktigt att erbjuda billiga bostäder även i centrum.

Har man genomgående höga hyror i centrum blir folket i staden en homogen grupp, någotsånär. Det ska undvikas.

Av: Karl Rüter