Kategoriarkiv: Staden

Backventil i lagen

I början av 70-talet infördes en lag som kallas Lex Backström (1975:1132), den infördes för att försvåra för spekulativ handel med bostadsfastigheter, uppkallad efter en man som själv var en hejare på denna typen av spekulationer. En sak med lagen är att man har anmälningsplikt vid förvärv av en bostadsfastighet, om man missar den så är köpet oglitigt. När skattereglerna sen ändrades 2003 blev följden att man kan sälja aktier i dotterbolag utan skatt, vilket medför att betydligt fler fastighetstransaktioner idag görs som bolagsöverlåtelser, som aktier alltså (Fastighetsvärlden).

Om fastighetsbeståndet man säljer av har för stor del bostadsfastigheter i sig träder lagen i kraft. Pang, missar man att anmäla är köpet ogiltigt, bom! Detta gäller för alla köp framåt också, och enligt lag ska köpen återgå till säljaren vars köpare missade att anmäla. Men hur göra det?

Nä, det verkar inte så lätt och dessutom verkar en del av vårt fastighetsbestånd vara ett gungfly. Snillen spekulerar ”spricker bostadsbubblan av det här?” Mig veterligen är detta ämne rätt outforskat, man vet inte riktigt hur stort fastighetsbestånd som är i gungning.

Jag har ingen aning om vilket håll detta bär, men spännande är det…

Av: Karl Rüter

Annonser

4 kommentarer

Under politik, snålblåst, Staden

Den allmänna nyttan av att bo i centrum

I en ledare i Expressen klagas det på att allmännyttans bostäder inte följer attraktiviteten för respektive område de finns i. Det sägs att det kostar för lite i centrum där många vill bo och lite i förorten där man inte vill bo, de förorter med mycket problem.

Men, pricipen med allmännyttan är att den inte får drivas i vinstsyfte. Alltså, de kan i princip inte ta ut mer pengar för en lägenhet än vad huset med omgivande grönytor kostar att driva och förnya. Alltså kan man inte heller sänka prisnivån i ett lägenhetsområde. I princip.

Men om man ser ett bostadsföretag som har lägenheter i både attraktiva områden i centrum samt i betongförort (t ex MKB, LKF) kanske man kan tänka sig att jämka lite. Vad skulle det då få för konsekvenser?

Well, enligt mig är inte det en bra lösning för att det finns förhållandevis få lägenheter i centrum i jämförelse med förorterna. Därför skulle en stor höjning i centrum endast ge en lite minskning i förorten.

Man vill, som stadsplanerare, med hjälp av allmännyttan, undevika att segregera staden. Därför, för att motverka detta är det viktigt att erbjuda billiga bostäder även i centrum.

Har man genomgående höga hyror i centrum blir folket i staden en homogen grupp, någotsånär. Det ska undvikas.

Av: Karl Rüter

2 kommentarer

Under allmännyttan, samhällsplanering, Staden

Det finns tyvärr alltid något att göra

Företaget Hornbach – som säljer byggartiklar – har i sin senaste gruppreklam till hushåll en slagkraftig slogan: ”Det finns alltid nå´t att göra”

Budskapet sammanfattar själva andemeningen i vår tids renoveringsiver. Denna andemening får sin drivkraft från till exempel SVT-Ernst, Sköna hem och vetskapen om att det finns ett par kvadratmeter på radhusbaksidan som ännu inte är täckt med altanplattor eller feng shui-grus.

Jag föreställer mig en framtid där den övertäckta radhustomten blir det nya betongförort. Dock kan man inte skylla denna gasolgrillsdystopi på arkitekten, man får nog skylla på Hornbach istället.

6 kommentarer

Under livsmiljö, radhus, Staden

Ägd!

Riksdagen har lagt en motion i år om att införa en ny boendeform i Sverige, ägarlägenheten. Att äga sin lägenhet ska ungefär bli som att äga ett radhus eller en friliggande byggnad. Man kommer alltså att fastighetsindela de olika lägenheterna, det ska bli självständiga fastigheter av dem, fast med servitut tillkopplat till de gemensamma ytorna och till alla rör och ledningar.

Den gamla regeringen sköt upp denna fråga då man ansåg att man inte var på det klara med hur den tredimensionella fastighetsbildningen fungerade i praktiken. Moderaterna har nu lämnat en motion till riksdagen om att få införa ägarlägenheter.

Man ska få möjlighet att gå in och köpa så kallade luftfastigheter, det vill säga lägenheter som inte är byggda än, vilka ska medföra ökat byggande samt större variation på lägenheterna/affärslokalerna då man kan vara med och planera sin egna lägenhet. Åtminstone hävdar byggbranschen detta. (SOU 2 002:21, ”att äga sin lägenhet”)

Man ska inte kunna köpa ägarlägenheter i befintliga byggnader, boendeformen ska endast gå att instifta i nybyggen. På det sättet slipper man en hel rad oönskade effekter på bostadsmarknaden. Men å andra sidan, man bygger på ett sätt som öppnar möjligheter för oseriösa ägare som hyr ut i andra hand ett helt fång med lägenheter, istället för att bo där. Man kan tycka att det skulle finnas en antalsbegränsning eller motsvarande här.

Tror dock att eftersom folk i hyresrätter/bostadsrätter inte alltid kommer så bra överens så lär det inte bli bättre med ägarlägenheter, ingen förening att vända sig till, och stadsbyggnadskontoret kommer att bli än mer överöst med klagomål.

Motionen säger att det kommer att byggas fler lägenheter, fast det är knappast personer som har svårt att få tag i tak över huvudet som kommer att köpa luftslott. Flyttkarusellen kommer i de flesta fall inte heller nå ner så att fler hyresrätter blir lediga, anser jag.

Behövs det en ny boendeform? Tjänar vi på detta? Bidrar detta till en bättre stadsbild?
Mina svar på dessa frågor är ett svagt jakande/nekande beroende på humör.

8 kommentarer

Under ägarlägenhet, fastighetsbildning, politik, Staden

Skatteverket och stadsbilden

Fastnade för en artikel i Sydsvenskan den 2 juni. Återges med lite egna tankar här nedan.

Lokalhyrorna i centrum i många städer skjuter i höjden. Många bostadsfastigheter har lokaler för handel i bottenplan. Om mer än 40 procent av fastighetsföreningens intäkter kommer från dessa lokalhyror klassas föreningen som en oäkta bostadsrättsförening, detta räknar Skatteverket ut mha en schablon. Oäktingen får betala mer skatt, man får inte heller uppskov med reavinstskatt och man riskerar att få sänkt värde på sin fastighet.

När det rör sig om bostadsrätter får de föreningar som inte hyr ut sina affärslokaler utan säljer de som andelar skatta för en inkomst man inte har. Alltså, bostadsrätter utan inkomst från näringsverksamhet, men med en fingerad inkomst på mer än 40 % av totala inkomsten, får betala som om de hade det.

För att åtgärda problemet har en del berörda fastighetsägare försökt stycka av bottenplanet genom trediminensionell fastighetsbildning. Det har visat sig problematiskt bl.a. då man måste brandsäkra på ett helt annat sätt mellan fastigheter än inom en fastighet.

Någonstans rör detta sig om folk som kommer ikläm för att Skatteverket gör en nyundersökning av fastighetsbeståndet i Skåne. Men det kommer också att påverka stadsbilden.

Fler fastighetsföreningar i centrum kommer vilja omvandla affärsverksamhet till bostäder för att komma undan skatten. Eller stycka av tredimensionellt, där det är möjligt. Vi vill knappast ha färre affärslokaler i centrum, men en rimlig lösning för en bostadsrättsförening i kläm är att göra om affärslokalen till bostad och därigenom minska den totala affärsytan i föreningen. När affärshyrorna i området höjs ännu mer kommer man tvingas omvandla ännu fler affärer. Dåligt.

En annan lösning vore att Skatteverket funderar lite mer på vad deras skatter har för påverkan på stadsbilden.

Lämna en kommentar

Under bostadsrätt, fastighetsbildning, skatteverket, Staden

The creative class

”Centrumlivet i våra framtida städer kommer inte alls att dö ut på grund av den ökade externhandeln (eller den där globaliseringen)! Åtminstone inte om vi går på tillräckligt många Richard Florida-seminarier.”

Det här desperata uttalandet knyter an till två artiklar om Staden (det ska vara med stor bokstav när man diskuterar) som Sydsvenskan haft på sin kultursida senaste dagarna. Men det skulle lika gärna kunna handla om en tanke som funnits i många lokalpolitikers och planerares bakhuvud i ett antal år.

Richard Florida är en urbanteoretiker som några år sedan släppte boken The Rise of the Creative Class. Mottagandet som den fick kan sammanfattas så här: Aldrig innan har en bok varit skyldig till så många fula Powerpoint-presentationer.

Richard Floridas tes – i väldigt korta drag – är att de städer som lyckas i dagens och framtidens ekonomi är de som har en mix av the three T:s: technology, talent och tolerance, det vill säga it-företag, universitet och bögklubbar. Hans idéer har fått ett väldigt genomslag, ändå ner till kommunpolitikerns nivå.

Malmös stadsbyggnadsdirektör Christer Larsson har också läst boken, jag citerar från hans artikel Staden överlever i dagens Sydsvenskan:

”Här handlar det om att möjliggöra oväntade möten mellan människor med olika erfarenheter, livsstilar och kunskap. Det visar sig nämligen att de städer i världen som är mest framgångsrika också är de som är mest öppna, blandade och toleranta. Att skapa ett kluster för mediefolk är utan tvekan en klok satsning. Men att också koppla det fria kulturlivet, kommersen, kroglivet och caféerna till klustret kommer att innebära att fler kontaktytor skapas och att fler nya idéer kan uppstå.”

Den som vill lära sig lika mycket som Christer Larsson kan läsa boken (eller någon av uppföljarna). Eller surfa in på Richard Floridas egna think tank, där det finns så viktiga arbetsuppgifter som Chief Executive Officer Creative Class Strategies. Jag känner på mig att Richards team är en härlig blandning av teknik, talang och tolerans.

4 kommentarer

Under Staden, The creative class

No tears for Malmoe

>Sydsvenskan om Kockumskranen
notearsformalmoe550.jpg

Inga tårar för Malmö

5 kommentarer

Under skyline, Staden